蛋壳公寓的规模为国内长租公寓运营商第二位-吴桥新闻-新闻年鉴
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投诉房屋-蛋壳公寓的规模为国内长租公寓运营商第二位-新闻年鉴

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「這些年,蛋殼公寓一直處在投入階段,但因其經營模式較為單一使得盈利微薄, 加上長期『虧損』不止,蛋殼公寓目前的盈利模式並不樂觀也不夠清晰,因此,對於蛋殼來說,今後最重要的是解決目前『盈利難』、『利潤薄』這一困境,同時,也要更加重視產品價值與租客服務,拓展多元化的業務模式。」上述廣州券商分析師向《企業透明度報告》表示。

在租賃成本不斷走高的情況下,蛋殼公寓的虧損仍在不斷加劇。招股書顯示,2017年,蛋殼公寓凈虧損2.72億元;至2018年,凈虧損增至13.70億元;而截至今年9月,蛋殼公寓已虧損25.16億元,較去年同期的8.12億大幅增加209.85%。

儘管十月以來,已有兩家長租公寓企業赴美上市,但實際上,「盈利難」仍是各大長租公寓至今頭痛不已的問題,而伴隨着行業的 「雷聲」陣陣,長租公寓市場陷入「冰火兩重天」,要麼資金緊張、破產倒閉,要麼急速擴張、IPO上市。

顯然,這已經不是蛋殼公寓第一次吃「罰單」了,據《企業透明度報告》梳理髮現,除了接連多次私打隔斷被罰外,去年至今,蛋殼公寓一直因監管約談、租金貸、偷稅漏稅及投訴舉報居高不下等問題變得十分「焦慮」。

「二房東」模式盈利成謎在資本的熱情退潮后,長租公寓市場陷入「冰火兩重天」。而如今,在高速擴張的現金流壓力下,標杆企業開始全力衝刺IPO,其中就包括蛋殼公寓。

相關研究數據顯示,長租公寓行業平均利潤水平僅在2%-4%,而現金流回正周期至少在6年以上。而此前急於IPO上市的蛋殼公寓最近三年則一直處於虧損狀態,其已「燒錢」超過40億元。

今年3月6日,北京市場監督管理局發佈消息顯示,近期因投訴舉報居高不下,東朝所近期對蛋殼公寓進行了約談;不到兩周時間,蛋殼公寓因存在「霸王條款」、排除消費者權利等6種違法行為,遭深圳市場稽查局處罰;3月16日,針對蛋殼公寓裝修完第二天上架問題,其銷售員發表:「公司這麼大,賠一個死人的錢還是賠得起的」等言論,蛋殼公寓深陷輿論風波。

来源:黑猫投诉官网

同時,截至2019年前九個月,蛋殼公寓的租賃成本已從2018年前九個月的13億元飆升至44.5億元,占收入的比例從去年的77.7%攀升到89.0%。

「以目前蛋殼的虧損速度來看,蛋殼公寓的這些『存款』支撐不了多久,而對於長租公寓來說,充足的現金流就是生命,因此IPO也成了唯一選擇。」廣州一位不願具名的券商分析師表示。

根據艾瑞報告顯示,目前蛋殼公寓的規模為國內長租公寓運營商第二位。截至2019年6月30日,蛋殼公寓的租客入住率僅為89%,與行業94%以上相比處於較低水平,租客續租率也僅超51%。

時間拉回去年,據北京市住建委官網顯示,2018年9月12日,因未經委託人書面同意,擅自對外發佈出租房源信息,蛋殼公寓被監管部門處罰2萬元;9月26日,因未向承租人開具發票,存在偷稅漏稅行為,蛋殼公寓罰款2萬元;11月14日,因蛋殼公寓佔用、挪用或者拖延支付客戶資金被罰款1萬元。

這些問題恐怕都還不算「棘手」,因為對於蛋殼公寓來說,更為致命的危機是租客們一直以來居高不下的投訴舉報。

最近幾年,在長租公寓「野蠻生長」期間,因違規隔斷問題受強力監管后,業內有關長租公寓違規隔斷的現象已十分少見。2019年7月,北京市住建委會同北京市市場監管局發佈了《北京市住房租賃合同》,相關內容顯示,北京出租房屋應當以原規劃設計的居住空間為最小出租單位,不得改變房屋內部結構分割出租。

對此,財經評論員嚴躍進向《企業透明度報告》表示:「像青客公寓、蛋殼公寓等這樣的互聯網企業,從盈利角度來講,是很難的,因為從事的不是所謂的房屋開發業務,前期投資又比較大,而針對這些企業出現的盈利難問題,目前來看至少前五年是難以盈利的。」

黑貓投訴超1500條違規隔斷出租現象在蛋殼公寓身上又再一次重演了。

即使如此,在政策高壓下蛋殼公寓仍「舊戲重演」。公開資料顯示,今年10月10日,蛋殼公寓因存在被委託代理的兩處房屋打隔斷並對外招租,被北京市住建委處罰,罰款6萬元,並責令其在收到處罰決定書之日起15日內改正。

眾所周知,長租公寓盈利主要有兩個渠道:一是租金差,即「二房東」角色,以較低價收房,高價出租;二是服務費,即「租房中介」角色,相當於中介費。據了解,自如、蛋殼等長租公寓的服務費是月租金的百分之十,因此,除去房屋裝修和折舊等因素,長租公寓最終能獲取的利潤十分微薄。

「相較於國外,國內長租最為稀缺的不是房源問題而是服務,運營能力較強的品牌將在未來掌握市場的主導權,因此,長租公寓只有把服務做好,提供一套成熟的長租公寓平台系統,未來才有機會在行業洗牌之際迅速佔據市場風口。」業內人士向《企業透明度報告》表示。

嚴躍進稱,「當下的長租公寓供應量已經有所過剩,明年還需消化存量,而後續企業需要在租售同權上做文章,這一點若是做到位,則企業勢必會形成較好的影響力,若做不到位,後續壓力將會很大。」

顯然,面對巨大的成本投入和單一微薄的盈利模式,蛋殼公寓「錢包」足夠厚嗎?招股書顯示,自2017年開始,蛋殼公寓前後共獲融資金額約達60多億人民幣,扣除三年下來虧損的40億,當前賬面顯示,截至2019年9月30日,蛋殼公寓賬面現金及現金等價物(包含現金、存款及受限資金)為23億元人民幣。而在招股書中,蛋殼公寓披露剛剛完成1.9億美元D輪融資。

甚至有一些租客直接在在微博、微信等社交平台上發出:「今天蛋殼公寓還我錢了嗎?」「管家態度極其惡劣」等哀怨。

值得注意的是,在這場「資本遊戲」下,蛋殼公寓目前利潤微薄且單一的模式能讓資本市場買單嗎?長租公寓還要持續虧損多久?

而作為長租公寓頭部運營商的紫梧桐(北京)資產管理有限公司(以下稱「蛋殼公寓」),「二房東生意」又經營的如何呢?

不過,蛋殼公寓聯合創始人崔岩對未來發展前景仍較樂觀。他在今年8月份公開表示,「未來十年中國公寓市場會有2.7億租賃人口,規模達到4.6萬億;現階段長租公寓市場規模,滲透率大約僅2%;中國租賃人口佔比大約11.6%,英美及日本租賃房源及人口佔比都遠遠超過了30%。」截至今年上半年,蛋殼公寓管理資產規模已大概在50萬間。

據《企業透明度報告》發現,截至2019年11月6日止,在黑貓投訴上有關蛋殼公寓的投訴已高達1504條,均是租客們針對蛋殼公寓中出現的 「霸王條款」「誘導貸款」「拖欠押金」「態度惡劣」等問題的一些怨聲載道。

原標題:三年虧損40億投訴居高不下 蛋殼公寓擬上市背後盈利難解

那麼,蛋殼公寓緣何屢屢違規?未來又將如何做好服務守住行業底線?對此,《企業透明度報告》就相關問題聯繫蛋殼公寓,但公司方面並未作回應。

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